전세보증금 안전도 진단 가이드
최근 몇 년간 깡통전세와 전세사기 피해가 급증하면서, 임차인 스스로 전세 안전성을 점검하는 능력이 필수가 되었습니다. 본 진단기는 주택 시세, 전세 보증금, 선순위 근저당 금액 세 가지를 입력하면 즉시 전세가율과 위험도를 산출합니다.
전세가율과 위험도 산정 기준
전세가율은 (보증금 ÷ 시세) × 100으로 계산하며, 근저당이 있는 경우 (근저당 + 보증금) ÷ 시세로 보정합니다. 통상 70% 이하는 안전, 70~80% 주의, 80~90% 경고, 90% 초과는 깡통전세 위험이 매우 큰 구간입니다.
임대차보호법과 우선변제권
- 전입신고 + 확정일자를 받으면 다음 날 0시부터 대항력과 우선변제권이 발생합니다.
- 경매 시 소액임차인 최우선변제 한도는 지역별로 다르며, 서울 기준 5,500만원까지 최우선 보장됩니다.
- 전세보증보험(HUG·HF·SGI)에 가입하면 임대인 사고 시 보증기관이 보증금을 대신 지급합니다.
실무 체크리스트
- 등기부등본은 계약 전·계약 당일·잔금일 직전 총 3회 확인
- 건축물대장으로 위반건축물 여부 점검
- 임대인 신분증 진위와 국세·지방세 완납증명서 확인
- 전입신고와 확정일자는 잔금일 당일 즉시 처리
- 보증보험 가입 가능 매물인지 사전 확인
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전세가율이 몇 % 넘으면 위험한가요?
A. 80% 미만이 안전, 80~90% 주의, 90% 초과는 깡통전세 위험이 큽니다.
Q. 근저당이 있으면 무조건 위험한가요?
A. (근저당+보증금)/시세 비율이 70% 이하라면 비교적 안전합니다.
Q. 전세보증보험은 꼭 가입해야 하나요?
A. 위험도 MID 이상이면 반드시 가입을 검토하세요.
Q. 등기부등본은 언제 확인해야 하나요?
A. 계약 전·계약 당일·잔금일 직전 총 3회가 원칙입니다.
Q. 진단 결과는 법적 효력이 있나요?
A. 참고용 시뮬레이션이며, 정확한 판단은 등기부와 전문가 상담을 거치세요.