종합부동산세(종부세) 완벽 가이드 (2025)
종부세는 매년 6월 1일 기준 인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산해 일정 금액을 초과하면 부과되는 국세입니다. 보유세의 두 축인 재산세가 지방세라면, 종부세는 국세로 누진 강도가 더 높고 다주택자에게 중과세가 적용됩니다.
2025년 종부세 핵심 수치
- 기본 공제: 1세대 1주택자 12억원, 일반 9억원, 법인 0원
- 공정시장가액비율: 60%
- 일반세율: 0.5%~2.7% (7단계 누진)
- 중과세율: 0.5%~5.0% (3주택 이상 + 합산 공시가격 12억 초과)
- 농어촌특별세: 종부세의 20%
고령자·장기보유 세액공제 (1세대 1주택자)
- 연령공제: 60세 20%, 65세 30%, 70세 이상 40%
- 장기보유공제: 5년 20%, 10년 40%, 15년 이상 50%
- 두 공제 합산 최대 80%까지 적용
계산 흐름
- 합산 공시가격 − 공제금액 = 과세표준 전 금액
- × 공정시장가액비율(60%) = 과세표준
- × 세율 − 누진공제 = 산출세액
- − 재산세 중복분 − 세액공제(고령·장기) = 결정세액
- + 농어촌특별세(20%) = 총 부담세액
절세 팁
- 부부 공동명의로 각자 9억원씩 총 18억 공제 활용
- 1세대 1주택 유지 + 10년 이상 보유로 세액공제 극대화
- 등록임대주택·합산배제 신고로 과세대상 제외
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 부부 공동명의가 유리한가요?
A. 일반적으로 인별 9억원씩 총 18억까지 공제되어 유리하지만, 1세대 1주택 12억 공제·세액공제와 비교해 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.
Q. 종부세 분납 가능한가요?
A. 250만원 초과 시 6개월간 분납 가능합니다.
Q. 합산배제 신고는 무엇인가요?
A. 등록임대주택·사원용주택 등은 9월에 합산배제 신고를 하면 과세 대상에서 제외됩니다.
Q. 신축 분양권도 합산되나요?
A. 분양권·입주권은 종부세 합산에서 제외됩니다.
Q. 1주택 12억 공제 기준일은?
A. 매년 6월 1일 기준 등기상 소유 현황으로 판정합니다.